1- TAŞINMAZ SATIŞLARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Kredi faiz oranlarının düşürülerek taşınmaz satışlarının hareketlendiği bu dönemde, kat malikleri ile alıcıları karşı karşıya getiren en önemli sorunlardan birisi; alıcı ile satıcının satış konusunda anlaşmasının akabinde taşınmaz malikine kapora verilse dahi, mal sahibinin fikrini değiştirerek gayrimenkulu satmaktan vazgeçmesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Devlet bankalarının kredi faiz oranlarını düşürmesi sebebiyle taşınmaz sahiplerine gelen teklifler sürekli artış göstermektedir. Bunun sonucu olarak da gayrimenkul fiyatlarında ani yükselmeler devam etmektedir.
Bu süreçte alıcılar için en önemli sorunlardan birisi, taşınmaz maliki ile gerçekleştirilen prensip anlaşmasının taşınmazı devir yönünden bağlayıcılık teşkil edip etmemesidir. Birçok alıcı tarafından kapora verildikten sonra “Kendimizi evi satın alabilmek için nasıl garanti altına alabiliriz?” sorusu yöneltilmektedir. Mevcut uygulamada, genelde taşınmaz satış sözleşmeleri adi yazılı şekilde düzenlenmekte ve varsa gayrimenkul danışmanlarının da imzası olan bir formatta imza edilmektedir. Dolayısıyla, satıcı ve alıcı ile varsa gayrimenkul danışmanı arasında imza edilen bu tip adi yazılı sözleşmelerin satıcı için taşınmazı satma konusunda zorlayıcılığı söz konusu değildir. Fakat bu doğrultuda alıcı tarafından verilmiş olan kaporanın iadesi, gerçekleştirilen eksper masrafları ve evin satışından vazgeçilmesinden doğan zararlar satıcıdan yasal olarak talep edilebilecektir.
Bununla birlikte alıcıların bu sözleşmeyi yaptıktan sonra taşınmazı satın alabilmek için satıcıları bağlayabilmelerinin tek yöntemi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmalarıdır. TMK md. 706’da “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. “ şeklinde belirtildiği üzere taşınmaz devirleri için resmi şekle tabi sözleşmelerin imza edilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla satıcının, alıcı ile gerçekleştirdiği gayrimenkul satış sözleşmesinin devir yükümlülüğü doğurması için resmi şekilde düzenlenen sözleşme tanzim edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de yine taşınmaz devir sözleşmeleri gibi TBK md. 237 uyarınca “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. “ resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerden birisidir. Noterlik Kanunu md. 60’ta da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, noterlerin görev tanımları arasında olduğu sayılarak bu sözleşmenin resmi sözleşme şekline tabi olduğu anlaşılmaktadır.
Fakat, gayrimenkul piyasasında yaşanan yoğunluk sebebiyle satıcılar, bu süreçte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaktan kaçınmaktadır. Bu sebeple, alıcılar için tapu işlemleri ya da resmi şekilde tanzim edilmiş olan satış vaadi sözleşmesi olmadığı sürece taşınmazın devrini istemeleri mümkün gözükmemektedir. Ancak uğramış oldukları diğer bütün maddi zararlar ile kapora bedellerini talep edebileceklerdir.
Sayılan sorunlara ek olarak, taşınmaz satışlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli unsur ise, ipotekli taşınmazların alım-satımlarıdır. İpotekli taşınmazların satışında birçok alıcı, ipotek sebebiyle satış işleminden vazgeçmektedir. Birtakım alıcılar ise, taşınmazın fiyatının biraz daha düşük olması sebebiyle bu yönteme sıcak bakmaktadır. İpotekli taşınmazların satışlarında ipotek alacaklısı taraf olarak genellikle bankalar olmakla birlikte satış aşamasında iki temel durum vardır:
İlki, ipotekli taşınmazın doğrudan devir ile yeni malikin ipotek alacağını üstlenerek ödemesidir.
Bu durum sıkça karşılaşılan yöntem olmakla birlikte satıcı, alıcıya taşınmazın bedelinde indirim yaparak taşınmazı daha indirimli satmaktadır. Bu halde, ipotekli taşınmazı devralan yeni malike ipotek alacaklısı 1 yıl içerisinde tebliğde bulunmalıdır. Bu tebliğde bulunabilme hakkını kullanması için, ipotek alacaklısına devir halinde Tapu Müdürlüğünden bildirim gerçekleştirilmektedir. Bu bildirimden sonra belirtilen 1 yıllık sürede yeni malike bildirim gerçekleştirilmezse, ipotek borcu yeni malikten talep edilemeyecektir.
İkincisi ise, taşınmazın ipotek ödemesinin ipotek alacaklısı ile sözleşme yapılarak teminat bedelinin ödenip yeni malike devrin gerçekleştirilmesidir.
Bu iki yöntem de kullanılabilir olmakla birlikte, ikinci yönteme başvurulması halinde alıcılar için birtakım sorunlar meydana gelmektedir. Bu sorunlarla karşılaşmadan ipoteğin kaldırılması ve satışın gerçekleştirilmesi için öncelikle ipotek alacaklısı ile karşılıklı sözleşme imzalanıp ipotek borcunun tamamına ilişkin anlaşma sağlanmalıdır. Akabinde satıcının ipotek borcu kapandıktan sonra satıştan vazgeçmesi ihtimaline karşın taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanarak bütün ödeme ve işlemler bu minvalde ilerletilmelidir. Fakat resmi prosedürlerin fazla olması sebebiyle bu yöntemin kullanılmasında iki tarafın da çekinceleri bulunduğundan ilk yöntem daha fazla tercih edilmektedir.
Uygulamada taşınmaz satışlarında başka sorunlarla da karşılaşılması mümkün olmakla birlikte güncel durumda en sık karşılaşılan ve dikkat edilmesi gereken unsurlar yukarıdaki gibi belirtilmiştir.
2- TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Taşınmaz satışlarında dikkat edilmesi gereken unsurlarda bahsedildiği üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin niteliğinden de kısaca bahsetmek gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, resmi şekle tabi gayrimenkul devir taahhüdü içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin, noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Noterin onaylama şeklinde yapmış olduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz mahiyettedir.
Sözleşme ile alıcı taraf, sözleşmede belirtilen tarihte ödemesi gereken edimi ifa ile yükümlüdür. Bununla birlikte satıcının ise, yine bu resmi sözleşme kapsamında taşınmazı devir zorunluluğu mevcuttur. Bu yönden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yenilik doğurucu hak ihtiva eden sözleşme çeşitlerindendir. Satıcı, bu vaadini sözleşmede belirtilen sürede yerine getirmediği takdirde, alıcı tarafından tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmazın devri talep edilebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kimi zaman başkasına ait taşınmaz için dahi yapılması mümkün olan taahhüt işlemlerindendir. Fakat bu durumda yine taşınmazı devir etme taahhüdünde bulunan taraf tapuda tescili gerçekleştiremezse, taahhütte bulunulan tarafa tazminat ile birlikte maddi zararlarının karşılanmasını isteme hakkı söz konusu olacaktır.
Bu sözleşmelerde zamanaşımı süresi 10 senedir. Bu süre, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren değil, sözleşme gereği tapu devir işleminin yapılması gereken andan itibaren işlemeye başlayacaktır.
3- SONUÇ
Görüleceği üzere, taşınmaz satışları oldukça dikkat edilmesi gereken ve birçok yasal sorun ile karşılaşılabilecek işlemlerdir. Bu sebeple, gayrimenkul satışlarında hukuki destek alınarak hareket edilmelidir.
Konu ile ilgili merak ettikleriniz ve sorularınız için bizimle iletişim kurabilirsiniz.
Av Ahmet ÖZDEMİR
Commentaires