TAŞINMAZ SATIN ALIMI İLE TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASI

1- YASAL MEVZUAT YÖNÜNDEN İNCELEME

5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 12/1-a'da belirtilen "Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı ile aşağıda belirtilen yabancılar Türk vatandaşlığını kazanabilirler.2 a) Türkiye'ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen ve ilgili bakanlıklarca haklarında gerekçeli teklifte bulunulan kişiler." şeklindeki hükmü uyarınca taşınmaz satın alımı ile vatandaşlık kazanılmasının önü açılmıştır.

İlgili kanun hükmünün uygulanmasındaki detayları belirten Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20-b'de belirtilen "En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen" hükmü uyarınca istisnai vatandaşlık kazanılabilecektir.

Belirtilen yasa hükümlerini kısaca izah etmek gerekirse; istisnai şekilde Türk vatandaşlığının edinilmesi için:

• En az 400.000 USD değerinde taşınmazın 3 yıl satılmamak kaydıyla satın alınması,

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca bu işlemin diğer gereksinimlerinin karşılandığının tespit edilerek onay verilmesi

şartları aranmaktadır.

Söz konusu başvuruların yapılabilmesi için ilgili bakanlığa yukarıdaki yönetmeliğin 20/3 hükmünde sayılmış olan

"a) İsteği belirten form dilekçe.

b) Kişinin hangi devlet vatandaşı olduğunu gösteren pasaport veya benzeri belge, vatansız ise temininin mümkün olması halinde buna ilişkin belge.

c) Medenî hal belgesi ve evli ise evlenme belgesi, boşanmış ise boşanma belgesi, dul ise eşine ait ölüm belgesi.

ç) Kişinin kimlik bilgilerini gösteren doğum belgesi veya nüfus kayıt örneği gibi belge ve evli ise eş ve çocuklarının aile bağını kanıtlayan nüfus kayıt örneği veya benzeri belge.

d) Türk vatandaşı birinci veya ikinci derece yakınları varsa bu kişilere ait müracaat makamlarınca sistemden alınan nüfus kayıt örneği.

e) Kişinin doğum tarihinin ay ve günü bulunmuyorsa, doğum tarihinin tamamlanması için ülkesinin yetkili makamlarından alınmış belge, belgenin temin edilememesi halinde ise 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanununun 39 uncu maddesi gereğince işlem yapılmasını kabul ettiğine dair imzalı beyanı.

f) Hizmet bedelinin Maliye veznesine yatırıldığını gösteren makbuz."

şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bununla birlikte aynı maddenin 10. fıkrasında taşınmaz satışı ile vatandaşlık elde etmek isteyen başvurucular için "İkinci fıkranın (b), (ç), (d), (e) ve (f) bentlerinde belirtilen döviz tutarları işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya ve bu bankaca da Merkez Bankasına satılır. Satım sonucu; ikinci fıkranın (ç) bendi gereğince elde edilen Türk Lirası tutarlar Türk Lirası mevduatta, ikinci fıkranın (d) bendi gereğince elde edilen Türk Lirası tutarlar Türk Lirası cinsinden Devlet borçlanma araçlarında, ikinci fıkranın (f) bendi gereğince elde edilen Türk Lirası tutarlar bireysel emeklilik sisteminde yer alan Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlarda, üç yıl süre ile tutulur." hükmü ile belirtilen ücretin Merkez Bankasına bağlı bir kurum tarafından 3 yıl boyunca bağlı tutulacağı ifade edilmektedir. Düzenlemedeki bu hükmün amacının taşınmazın satın alınması sonrasında harici yollar ile dövizin yurt dışına çıkmasının önlenmesi olduğu görülmektedir.

Belirtilen miktar dönem dönem değişiklik göstermekle birlikte, 2017 tarihinde 1.000.000 USD'den pandemi sürecinde 250.000 USD'ye kadar düşürülmüştür. 13.05.2022 tarihli Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik hükümleri uyarınca 400.000 USD'ye çıkarılmıştır.

2- TAŞINMAZIN DİĞER SATIN ALIM ŞARTLARININ İNCELENMESİ

Bu kanundan yararlanmak isteyen kişiler sadece konut değil, farklı nitelikteki arsa, tarla, dükkân, ofis, işyeri, fabrika gibi gayrimenkulleri de edinebilmektedir.

Bununla birlikte 6302 sayılı kanun ile değişik Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca alınan Bakanlar Kurulu Kararı ile ülkemizde taşınmaz edinebilecek 183 ülke vatandaşları ve edinim şartları belirlenerek 2012/12 (1734) sayılı genelge ile duyurulmuştur. Tapu Kanununda belirtilen diğer kısıtlama ve şartlar için ilgili kanunun 35. maddesi detaylı olarak incelenmelidir. Söz konusu hükmün kısaca özetlenmesi gerekirse:

• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

• Taşınmazın askeri yasak ve güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığına dair Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlıktan cevaz alınması gerekmektedir. Aksi takdirde durumun askeriye tarafından tespit edilmesi halinde ilgili taşınmazdan yabancının tasfiye edilecektir.

• Bununla birlikte yine bakanlığa sunulan projenin aksi yönünde hareket edildiği tespit edilen taşınmazlar da tasfiye hükümlerine tabi olacaktır.

Türkiye’de gayrimenkul satın almak suretiyle Türk Vatandaşlığı hakkını kazanmak isteyen yabancı uyruklu gerçek kişilerin öncelikle taşınmazın güncel piyasa değeri ve diğer nicel yönlerinin tespitini profesyonelce yaptırması gerekmektedir. Belirtilen hizmet Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu tarafından verilen Gayrimenkul Değerleme Lisans sahibi uzmanlarınca, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları tarafından yapılmaktadır. Alınacak olan değerleme raporunun, BDDK’nın internet sayfasında yayınlanmış olan değerleme kuruluşlarından alınması gerekmektedir.

3- SONUÇ

Ülkemizde son yıllarda dövizin ani artışları neticesinde yabancı vatandaşların bazı imtiyazlardan faydalanmak için Türk Vatandaşlığı başvurusunu taşınmaz satın alımı yöntemiyle değerlendirdiği görülmektedir. Konu ilk bakışta basit şartlara tabi gibi gözükse de, uygulamada yaşanacak pürüzlerin önüne geçmek için hukuki destek alınmasının gerekliliği ortadadır.

Daha detaylı bilgilendirme için sosyal medya kanalları ve sitemiz üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ahmet ÖZDEMİR