TAŞINMAZ MAL ÜZERİNDEKİ ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Tanım

Ortaklığın giderilmesi davaları; paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip bireysel mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Taraflar

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birisinin ölmesi halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderlerinin taraflara payları oranında yükletilmesi; karar ve ilam harcının ise dava konusu taşınmazın satış bedeli üzerinden hesap edilip taraflardan payları oranında tahsil edilmesi gerekir.

Ortaklığın Aynen Taksim (Paylaştırma) Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır.

Taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.

Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir anayapının davaya konu edilmesi halinde, ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle giderilmesi de mümkündür.

Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında esas olan aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Aynen taksimin mümkün olmaması halinde eğer ortaklardan biri ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep etmiş ise; ortaklık bu yolla giderilir.

Uygulamada daha çok davaların terditli olarak açıldığı görülmekte; aynen taksim olmazsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenmektedir.

Satışı sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu şart sağlanmazsa umuma açık artırma yoluyla satış yapılır.

Satışın pazarlık suretiyle yapılmasına karar verilebileceği gibi artırma suretiyle yapılmasına da karar verilebilir. Uygulamada daha çok artırma yolu tercih edilmektedir.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin kararda hakim satışın ne şekilde yapılacağını belirlemelidir. (Umuma açık artırma, paydaşlar arasında açık artırma gibi)

Hakim, satış için bir memur görevlendirir. Satış İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

İcra İflas Kanununun 123. maddesi gereği taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır. Uygulamada icra dairelerinin iş yoğunluğu, tebligat yapılacakların yurt dışında yaşıyor olması gibi sebeplerle bu süre uzayabilmektedir.

Açık artırma yoluyla satışta ihale ilan edilir. İlanın birer sureti taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı olan bütün ilgililere tebliğ edilmelidir.

Artırma şartnamesi hazırlanır. Bu şartnameye, özellikle satış ilanında gösterilmeyen ve artırmanın yapılmasına ilişkin bütün hususlar yazılır. Şartname artırmadan evvel en az on gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur.

Mükellefiyetler listesi hazırlanır. Mükellefiyetler listesinde; ipotekler, irtifak hakları, taşınmaz yükleri, tapu siciline şerh verilmiş kişisel haklar, tapu kütüğüne şerh verilmiş olan tasarruf yetkisi kısıtlamaları ve taşınmaz satış vaadi bulunur. Hacizler mükellefiyetler listesinde yer almaz.

İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu siciline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir.

Ortaklığın giderilmesi davası aşamasında, dava koşulları için gerekli ve geçerli olan kıymet takdirleri ile yetinilerek satışa gidilemez. Satış memurluğunca yeniden satışa esas olmak üzere kıymet takdiri yaptırılması gerekir.

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesinde şikayette bulunabilirler.Kıymet takdirinin kesinleşmesiyle satış aşamasına geçilir.

Birinci ve ikinci ihale satış memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. İhale malın kıymetinin yüzde ellisi ile paraya çevirme (kıymet takdiri, satış ve posta masrafı) ve paraların paylaştırılması masrafı eklenmek suretiyle başlatılır. Satışa çıkarılan mal elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir.

Artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.

Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya yeterli miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu şartlar gerçekleşmezse satış düşürülür.

Konuyla ilgili hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Alperen EKİCİ