TAPU SİCİLİ

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek amacıyla tutulur. Bu sicil, taşınmaz malikinin ve taşınmaz üzerindeki diğer ayni ve şahsi hakların bilinmesine imkan sağlar.

Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur.

Tapu Sicilin Unsurları

1- Tapu Kütüğü

Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirini izler.

Kütüğün her sayfasındaki özel sütunlara şunlar tescil edilir:

a. Mülkiyet,

b. Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü,

c. Taşınmaz üzerindeki rehin hakları.

2- Kat Mülkiyeti Kütüğü

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır.

3- Yevmiye Defteri ve Belgeler

Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhâl yevmiye defterine yazılır.

Bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.

4- Plan

Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plan esas alınır.

Tapu Sicilinin Tutulması

Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. Birden çok bölgede bulunan taşınmaz, diğer bölge sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Yani zarar görenin doğrudan doğruya kusurlu memura dava açamaz.

Tescil

Taşınmaza ilişkin aynî hakların tapu kütüğüne kaydedilmesine tescil denir. Ayni hak değişiklikleri bu kayıt sayesinde gerçekleşir.

Mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ve rehin hakları tapu siciline tescil edilir.

Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur. Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.

Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.

Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.

Tasarruf yetkisine ve hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir. Bununla birlikte, hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken hâllerde, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir.

Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.

Şerhler

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesi gereği, tasarruf yetkisi kısıtlamaları da tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bunlar; Kanun’da;

Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler olarak sayılmıştır.

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları da şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Ayrıca Kanun’un 1011. maddesinde geçici tescil şerhi müessesi düzenlenmiştir. İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa; bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlı olarak geçici tescil şerhi verilebilir.

Geçici tescil şerhinin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir. Kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.

Beyanlar

Tapu siciline yapılacak kayıtlardan üçüncüsü olan beyan, taşınmaza ilişkin bazı fiili ve hukuki durumların gösterilmesi işlevine sahiptir.

Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.

Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

Tapu siciline hakim olan ilkelerden kısaca bahsetmek gerekirse;

1- Taşınmaza Ayrı Sayfa Açılması İlkesi

Yukarıda belirttiğimiz gibi tapu sicili her taşınmazın ayrı bir sayfaya kaydedildiği esasa göre tutulur.

2- Tescil İlkesi

Taşınmazlara ilişkin ayni hakların doğması, değişmesi ve son bulması tapu siciline yapılan tesciller ile olur. Bu durum tescil ilkesi olarak anılır.

3- Sebebe Bağlılık İlkesi

Tescil başlığında belirttiğimiz tapu siciline yapılacak olan tescilin hukukî bir sebebinin bulunması gerekmesi kuralıdır.

4- Tapu Sicilinin Açıklığı İlkesi

Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

5- Tapu Siciline Güven İlkesi

Tapu sicilinde tutulan kayıtların doğruluğu devletin teminatı altında olduğu için kayıtlı duruma güvenen ve buna bağlı olarak hak elde eden kişinin bu kazanımı mutlak surette korunur. Bu, tapu siciline güven ilkesidir.

Bunun sonucu olarak, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Konu ile ilgili hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Alperen EKİCİ