KONUT KİRA ARTIŞ ORANININ SINIRLANDIRILMASI

Mayıs 2022’nin 12 aylık ortalamasına göre yıllık bazdaki TÜFE artış oranı TÜİK tarafından %39,33 açıklandı. Bu oran ile piyasalarda yılbaşından beri meydana gelen konut fiyat ve kira artışlarının önüne geçilmek için 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete ile konut kiralarındaki artış oranlarının 01.07.2023 tarihine kadar %25’i geçmesi yasal olarak engellenmiş oldu.

Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 4. Maddesi ile Türk Borçlar Kanununa Geçici Madde yukarıda belirtilen tarihte yayınlandı.. İlgili hükümde “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” şeklinde belirtildiği üzere düzenlemenin yalnızca konut kiralarında geçerli olduğu açıkça görülmektedir.

Hükümden de anlaşılacağı üzere, Tüfe’nin kira yenileme ayındaki yıllık oranının %25 altında olması halinde daha düşük oranda kira artışının gerçekleştirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Ancak %25 oranının üzerinde TÜFE oranı açıklanması halinde ilgili kanun hükmünün uygulanacağı anlaşılmaktadır.

Düzenleme öncesinde de sıkça karşılaşılan ve şu ana kadar aynı şekilde devam ettiği bilindiği üzere, ev sahiplerinin enflasyon oranları uyarınca konutlarında meydana gelen değer artışlarından faydalanabilmek için ellerinde bulundurdukları tahliye taahhütnamelerini işleme koyması da uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan birisi olarak kiracıların karşısına çıkmaktadır.

Yine, ev sahibinin aile yakınının ya da kendisinin, birinci derece hısımlarının ihtiyacı sebebiyle kiracıları çıkarmak için ihtarname ile tahliye için süre verip kiracıları çıkardıktan sonra yeni kiracı tutarak güncel gayrimenkul kirasından faydalanma yoluna gitmesi de sıkça karşılaşılan durumlardan birisi olarak gözükmektedir.

Hatta bazı konut sahiplerinin evini, yakınlarına ya da uzak akrabalarına tapuda satış gösterme vasıtasıyla yeni konut sahibinin tapuda şerh edilmiş olmayan kiracıyı çıkartması için ihtar ile süre verilmesi ve ardından evin güncel kira fiyatından başka bir kiracıya verilmesi de görülen sorunlardan birisidir.

Belirtilen sorunlara karşı çözüm olarak söz konusu mevzuat değişikliği, yalnızca %25 üzerindeki kira artışlarının geçersiz olacağını belirtmekle yetinmiştir. Bu durumda yukarıda belirtilen olasılıklara karşı tedbir almak için yine farklı kanuni yöntemlere başvurulması gerektiği şimdilik aşikardır.

Özellikle akraba, birinci derece kan hısımı ya da ihtiyaç sebebiyle kiracının çıkarılması için ihtarname keşide eden ev sahiplerine karşın, eski kiracının açacağı dava ile ev sahibinin ya da yakınının evde oturmayıp konutu başka bir kiracıya kiraladığı tespit edildiğinde, TBK md. 355 gereğince gayrimenkul sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 2002/11894 E. – 2003/2060 K. Sayılı kararında “Davalı, davacı kiracısını ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonra 6570 sayılı yasanın 15. maddelerinde öngörülen üç yıllık süre dolmadan bir başkasına kiralamış olması nedeniyle davacının uğradığı tüm zararlardan sorumludur. Bu kapsamda davacının yeni yer kiralama komisyoncu gideri ve nakliye masraflarını da istemesi mümkündür” hükmü ile söz konusu tazminat bedeline ek olarak belirtilen giderlerin de talep edilebileceği bilinerek hareket edilmelidir.

Görüleceği üzere, mevcut düzenleme ile her ne kadar konut kiralarındaki kira artış miktarlarının kiracılar lehine düzenlenmesi gayesiyle hareket edilmişse de, güncel piyasa şartlarında kiraya verenlerin farklı yöntemler ile kiracıları tahliye ettiği ve etmeye devam edeceği görülmektedir. Bu sebeple, ilgili durumlarda hukuki danışmanlıktan yararlanılmadan hareket edilmemesi gerektiğinin belirtilmesi gerekmektedir.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgi için internet sitemiz üzerinden ya da sosyal medya hesaplarımızdan bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ahmet ÖZDEMİR