KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

KİRALANAN TAŞINMAZLARIN

İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ

Kiraya verilmiş bir taşınmazı, kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye edebilmek için kiralayanın izleyebileceği iki yol vardır. İlki kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açarak dava sonunda ilamı icraya koyup kiracının tahliyesini sağlamak , ikincisi ise dava açmadan doğrudan icra dairesi aracılığıyla taşınmazın tahliyesini istemektir. İkinci yol, ilk yoldan daha kolay ve hızlı olduğundan uygulamada genellikle tahliyenin sağlanabilmesi için doğrudan tahliye takibi başlatılmaktadır. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi halinde bu yola başvurulabilmektedir.

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı genel haciz yoluyla takip yapılarak da alacağın tahsili sağlanabilmektedir. Ancak kiraya veren tahsilatın yanı sıra kiracının tahliyesini de talep ediyorsa 13 örnek ilamsız tahliye yoluna başvurulmalıdır. Bu sayede kiraya veren hem alacağını tahsil edebilecek hem de taşınmazın tahliyesini sağlayabilecektir.

Kiralayanın ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir. Kira sözleşmesi yalnızca sözlü olarak kurulmuş olsa dahi bu yola başvurmak mümkündür. Ancak sözleşmenin sözlü yapılması, itiraz halinde izlenecek yolu değiştirecektir. Eğer yazılı olarak yapılan bir kira sözleşmesi varsa takibi açarken bu sözleşme de dosyaya sunulmalıdır.

Takibin başlatılmasının akabinde borçluya ihtarlı ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracının konut ve çatılı işyeri kiralarında borcunu ödemesi için 30 günlük süresi başlar. Borçlu, yine tebliğden itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir. Bu itiraz sebepleri kısıtlı olmakla birlikte genellikle; kira bedelinin ödendiği, ertelendiği veya ibra edildiği, alacaklı ile aralarında bir kira sözleşmesi bulunmadığı, kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığı şeklinde örneklendirilebilir.

Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz etmez, konut ve çatılı işyeri kiraları için 30 gün içinde kira borcunu da ödemezse alacaklı borçlunun tahliyesini görevli mahkemeden isteyebilir. Borçlunun 30 günlük süre dolduktan sonra yapacağı kira ödemeleri tahliyeyi durdurmaz.

Tahliyenin talep edileceği mahkeme kira sözleşmesine göre değişecektir. Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmadığı durumda alacaklı, Sulh Hukuk Mahkemesinden kira alacağının ödenmesi ve temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesini isteyecektir. Yazılı ve noter onaylı bir kira sözleşmesi söz konusu ise, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi talep edilebilecektir ki bu yol tahliyenin daha hızlı gerçekleşmesini sağlayacaktır.

Ancak taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi olup da sözleşmenin noter onaylı olmadığı durumlarda borçlunun itiraz etmesi üzerine izlenecek yol değişiklik gösterebilmektedir. Öncelikle belirtmek gereklidir ki, kendisine ödeme emri gelen kiracı süresi içerisinde kira akdine açık ve kesin olarak itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılacaktır.

Dolayısıyla kiracı eğer süresi içinde hiç itiraz etmezse ya da itiraz etmiş olsa dahi sözleşmenin varlığına veya sözleşmedeki imzasına açıkça itiraz etmediyse kira sözleşmesinin borçlu tarafından da ikrar edildiği kabul edilecek olup itirazın kaldırılması ve tahliye için İcra Mahkemesinde dava açılacaktır. İcra Mahkemesinde açılacak davalar, borçluya verilen 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde açılmalıdır.

Lakin, eğer kiracı açık şekilde kira sözleşmesinin varlığına veya sözleşmedeki imzaya itiraz etmişse o takdirde yine Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gerekecektir. Bu durum da işlemlerin uzamasına yol açacağından kiracının tahliyesi gecikecektir.

Görevli mahkemenin vereceği tahliye kararının icraya konulabilmesi için kararın maddi anlamda kesinleşmesine gerek yoktur. Kararın kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir. Ancak borçlu istinaf kanun yoluna başvurup üç aylık kira tutarını teminat olarak yatırarak, icra dairesinden tahliye kararının sadece tahliyeye ilişkin bölümü için süre ve icranın geri bırakılmasını (tehir-i icra) isteyebilir. Kiracı, bu koşulları yerine getirmediği takdirde 10 günlük sürenin sonunda kiralayan, kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu yatırıp icra kanalıyla kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını isteyebilir.

Sonuç olarak; kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesinde, kiracıya ilamsız icra takibi yapılarak, ödeme emrine herhangi bir itiraz olmaması durumunda, alacaklının icra hukuk mahkemesinde açacağı tahliye davası ile kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Özellikle kira borcunu ödemeyen kiracılara karşı kısa sürede sonuç alınabilecek olması nedeniyle uygulamada en çok başvurulan hukuki yol ilamsız icra takibi yapılarak tahliyedir. Detaylı bilgi için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Pırıl NARİN