KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYARINCA ORTAK ALANLARA MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ

Günümüzde şehir hayatının oldukça yaygınlaşması sonucu apartman ya da sitelerde kat maliklerinin en çok karşılaştığı sorunlardan birisi de komşuların ortak alanların kullanımını ihlal etmesi ya da kötüye kullandığı örneklerin meydana gelmesidir.

Ortak alanların tanımı ve kapsamı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirlenebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve taban-lar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” şeklinde ifade edilmiştir.

Tanıma ek olarak ifade etmek gerekirse, ortak alanların bir kısmı mutlak anlamda ortak alan sıfatını haiz olup bu alanların yönetim planı veya genel kurul kararı ile herhangi bir şekilde kat maliklerinden birisine mülkiyet hakkı şeklinde devredilmesi ya da onun kullanımına bırakılması mümkün değildir. Fakat bazı durumlarda bu alanların mülkiyet hakkı varmış gibi kullanılmasını engellemek için yetkili ve görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Bunun yanında birtakım ortak alanların da kat maliklerinden birisinin ya da bazılarının kullanımına özgü şekilde tahsis edilmesi yapının nitelikleri ve yönetim planındaki hükümler dikkate alındığında mümkündür. Yukarıdaki madde hükmünde belirtilen unsurlar ise her halde ortak alan olarak değerlendirilen ve kanun koyucunun bu konuda sözleşme özgürlüğü yapma yetkisini kısıtladığı alanları ifade etmektedir.

Her ne kadar bu yönde kısıtlayıcı bir durum söz konusu olsa da bu tür ortak alanlardan kömürlük, garaj, çamaşır kurutma yerleri, genel giriş-çıkış niteliği barındırmayan çatı ve bahçe alanları yönetim planında hüküm bulunması veya genel kurul tarafından oybirliği ile alınan bir karar olduğu takdirde sayılan alanlar kat maliklerinden birisinin kullanımına bırakılabilmektedir. Ancak burada da yine kullanıma tahsis etmenin mülkiyet hakkı tesis etmediği bu yüzden herhangi bir şekilde tapuya tescilin mümkün olmadığına dikkat edilerek kullanma hakkının suistimal edilmesine dikkat edilmelidir. Günlük hayatta en sık karşılaşılan sorunlar arasında; ortak alan niteliğinde olan taşınmaz bölümlerinin kat maliklerinden birisi ya da birkaçı tarafından adeta mülkiyet hakkı tesis edilmişçesine değişiklikler yapılarak kullanılması, kiraya verilmesi ve diğer kat maliklerinin giriş-çıkışlarının engellenmesi bulunmaktadır.

Belirtilen hususlara ek olarak İmar Barışından yararlanılmak suretiyle ortak alan mahiyetindeki yerlere yapı kayıt belgesi alınması ve bu alanların bağımsız bölüm olarak kullanılması uygulamadaki önemli sorunlardan bir diğerini teşkil etmektedir. Bu durumda bilinmesi gereken en önemli hususlardan birisi yapı kayıt belgesinin niteliğidir. Yapı kayıt belgesi, idari bir işlem niteliğinde olup Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca mülkiyet hakkı tesis edecek şekilde değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu sebeple bazı kat maliklerinin ortak alanları işgal ederek bu alanlar için yapı kayıt belgesi temin etmeleri ile diğer kat maliklerinin ortak alanlardan yararlanma haklarını kısıtlamaları mümkün değildir. Bu husus özellikle çatı katı olan apartmanlarda sıkça karşılaşılan hukuki ihtilaf konularından birisidir.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgi edinmek ve merak ettiğiniz hususlarda soru sormak için iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.