ECRİMİSİL (İŞGAL TAZMİNATI) DAVALARI

Ülkemizde sıkça izinsiz inşaat, izinsiz kullanım, kira sözleşmesinin süresi sona ermesine rağmen taşınmazı kullanmaya devam eden kiracıların eylemleri neticesinde meydana gelen haksız işgal durumları sebebiyle birçok hukuki ihtilaf meydana gelmektedir. Ecrimisil tazminatı, kendisine ait olmayan taşınmazdan yararlanan ve ondan belirli bir fayda edinen kişilere karşı uğranılan zararların istenmesi için kullanılan hukuki yöntem olarak kısaca tanımlanabilir. Genellikle 3. kişiler tarafından ya da kimi zaman o taşınmazın mirasçıları tarafından diğer mirasçıların rızası alınmadan gayri resmi şekilde oluşturulan yapılar da ecrimisil davalarının temelini oluşturmaktadır. Hukuken kira niteliğinde olmasa da kendisine ait olmayan taşınmazı kullanan kişilerden kira alacağı gibi ecrimisil alacağı istenebilmektedir.

Daha detaylı olarak belirtmek gerekirse; Ecrimisil davası, bir taşınmazın, taşınmazın maliki olmayan veya taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmaya hak ve yetkisi olmayan bir kişi tarafından sahibinin rızası dışında kullanılmasından kaynaklanan zararın giderilmesi için açılan dava olarak tanımlanabilir. Ecrimisil davalarının temel dayanağı ise, TMK md. 995/1’de “- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” şeklinde belirtilen hükümdür.

I. ECRİMİSİL TALEBİNDE BULUNMANIN ŞARTLARI

1- Öncelikle taşınmazın malikinin rızası dışında taşınmazın işgal edilmiş olması gerek

Haksız işgal kavramında dikkat edilmesi gereken husus, taşınmazı kullanma veya ondan yararlanma hakkı olmayan kişilerin taşınmazdan yararlanmalarıdır.

2- Bu işgali gerçekleştiren kimsenin kötüniyetli olması gerekmektedir.

Kötüniyet incelemesinde önemli olan unsur ise, kişinin söz konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunma ya da hak sahibi olmadığını bilmesine rağmen işgali gerçekleştirmesidir.

3- Haksız işgal nedeni ile meydana gelen bir zarar bulunması gerekir. Söz konusu zararı oluşturan kalemlerin belirtilmesi gerekirse;

• Taşınmazın kullanımı nedeni ile olağan yıpranmadan meydana gelen zararlar,

• Taşınmazın salt kullanımı ile meydana gelen zararlar

• Taşınmaz malikinin mahrum kaldığı gelirlerden doğan zararlar olarak ifade edilebilir.

4- Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için gereken bir diğer şart ise, illiyet bağının bulunmasıdır. Yani meydana gelen zararın işgalcinin eylemleri neticesinde meydana gelmiş olduğunun ispatlanması gerekmektedir.

Belirtilen şartlardan da görüleceği üzere, ecrimisil davalarında dikkat edilmesi gereken unsurlardan bir tanesi tazminat talebinin geçmişe yönelik olmasıdır. Yani, bu davalar ile, taşınmaz malikinin ileriye dönük tazminat talebinde bulunması mümkün değildir. Bununla birlikte talebe konu olan tazminat, 5 yıl geriye dönük olarak istenebilmektedir. Dolayısıyla taşınmaz maliklerinin 20 yıllık bir haksız işgal bedeli istemeleri bu dava yoluyla mümkün değildir.

II. USUL

Ecrimisil davası açılmadan önce 3. şahıslar bakımından taşınmazın kullanılması rıza gösterilmediği ve ecrimisil bedelinin talep edildiği bir ihtar çekilmesi gerekmektedir. Bu ihtara intifadan men koşulu denilmektedir. Taşınmaz maliki ihtarın yapıldığını ispatla yükümlüdür. Ancak intifadan men koşulunun aranmadığı durumlar da mevcuttur. Bunlar:

1. Taşınmazın kamu malı olması,

2. Ecrimisil istenen taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren yerlerden olması,

3. Ecrimisil istenen taşınmazın işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuksal gelir elde edilen yerlerden olması,

4. Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiasında bulunması ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,

5. Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belirli halde bulunması,

6. Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,

7. Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay ya da muris tarafından kurulan işletmenin ya da, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgal edilmesi.

Ecrimisil davaları, müdahalenin men’i davaları ile birlikte veya müdahalenin men’i davası sonrasında açılması mümkün olan davalardır. Fakat müdahalenin men’i davalarının süresi dikkate alındığında, ecrimisil dava zamanaşımı ve tazminatın geriye dönük olarak 5 yıl şeklinde istenebileceği hususları uyarınca ecrimisil davasının müdahalenin men’i davaları ile açılması daha isabetli olacaktır. Bu davalar birlikte açıldığında öncelikle müdahalenin men’i hususunda karar verilecek olup akabinde ise ecrimisil tazminatının hesaplanması aşamasına geçilecektir. Yukarıda belirtilmiş olan ihtar şartına ek olarak, müdahalenin men’i davası ecrimisil davasından daha erken açılırsa, bu durumda ecrimisil davası öncesinde yapılması gereken intifadan men koşulu gerçekleştirilmiş sayılacaktır. Dolayısıyla ecrimisil davası öncesinde ihtar çekilmesi koşulu bu durumda aranmayacaktır.

III. ZAMANAŞIMI SÜRESİ

Ecrimisil davaları her ne kadar genel manada haksız fiil olarak nitelendirilse de, zamanaşımı süreleri Yargıtay’ın içtihatları ile genel dava zamanaşımı sürelerinden farklı olarak 5 ile sınırlanmıştır. Dolayısıyla bu davaların müdahalenin men’i davalarından sonra açılması mümkün olsa da, söz konusu zamanaşımı süresi dikkate alındığında müdahalenin men’i davası ile birlikte haksız işgal tazminatı davalarının da açılması isabetli olacaktır.

IV. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Ecrimisil davalarında, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte görevli mahkeme ise, Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

V. SONUÇ

Yukarıda belirtilen hususlar uyarınca ecrimisil davaları, mirasçılar veya 3. kişilerin işgalinden kaynaklanmış olsa da avukat yardımı ile hareket edilmesi taşınmaz maliklerinin yararına olacak davalardır.

Konu ile ilgili merak ettikleriniz ve sormak istedikleriniz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Ahmet ÖZDEMİR